[提要]寶龍、綠地等商住項目較多的企業都在去年受到瞭“類住宅”暫停銷售的沖擊，由此，企業的項目去化、資金回籠等面臨壓力。
近日，上海市“類住宅”整頓迎來周年考。2017年年初，上海“類住宅”整頓風暴突至，百餘商住項目被暫停網簽，涉及華僑城、寶龍、綠地、融創、龍湖等多傢知名房企旗下的多個項目。一石激起千層浪，此後在上海市住建委對違規商業項目長達數月的整改中，“類住宅”市場冷卻下來。
有接近寶龍、綠地的市場觀察人士對記者表示：“上述公司去年在商業這塊的業績表現並不理想。”
近日，記者走訪滬上吳涇寶龍廣場、龍湖北城天街、綠地峰尚匯、寶龍城市廣場等多個項目發現，寶龍未出售項目仍在觀望階段，或在整改後對外出售；龍湖則將部分項目貼上瞭旗下長租公寓品牌“冠寓”的標識；綠地此前遭受業主維權，面臨整改和處罰的項目，目前業主已陸續入駐，相關承諾正在兌現落實當中。
多個商住項目暫停銷售對於企業項目的入市進度、資金回籠等是否帶來影響？企業對於“類住宅”的盤活有著怎樣的探索和思考？針對上述問題，記者致電致函寶龍地品牌部相關負責人，對方回復稱寶龍地產為香港上市公司，根據香港聯交所相關規定，寶龍地產已進入年度業績發佈前的靜默期。龍湖和綠地亦未針對具體問題進行回應。
調控沖擊波
寶龍、綠地等商住項目較多的企業都在去年受到瞭“類住宅”暫停銷售的沖擊，由此，企業的項目去化、資金回籠等面臨壓力。
2017年初，受“類住宅”調控的影響，寶龍地產旗下位於青浦區的寶龍城、崧澤華城寶龍商業廣場，閔行區的吳涇寶龍廣場，嘉定區的寶龍商業中心，奉賢區的寶龍商業廣場等多個項目均被暫停銷售。一年過去，這些項目近況如何？
近日，記者在位於閔行區劍川路和尚義路路口的吳涇寶龍廣場瞭解到，項目一期所包含的商業和類住宅項目均已銷售完畢。“類住宅別墅面積300平方米左右，之前成交均價月2萬元/平方米。由於可以通燃氣，不少客戶都是以公司名義購買，之後自住。”現場銷售人員透露，不過，項目二期暫未取得預售許可證，預計最快今年5月份將推向市場。“不同於一期，二期沒辦法通燃氣，戶型也都做瞭重新設計，這對於購買後用以自住的客戶很不利。買後用作企業會館的則逐漸增多。”該銷售補充道。
同時，記者走訪位於上海市嘉定區的寶龍城市廣場營銷中心時，銷售人員介紹道，嘉定寶龍城市廣場目前在售產品為商鋪，暫無任何類住宅項目出售。“我們的酒店式公寓目前已經賣得差不多，‘類住宅’暫停銷售後剩下幾套不對外出售，也沒有租出去的打算。”
上海作為寶龍重點佈局城市之一，根據克而瑞發佈的2017年度上海房企權益銷售金額排行榜，寶龍地產以22.49億元位列第43位；而2016年度上海房企權益銷售金額排行榜中，寶龍則是以54.12億元位列第23位。無論是銷售金額還是排名均呈現出下滑態勢。
此前，寶龍地產曾在回復記者采訪時表示：“公司目前對在上海佈局的項目堅持提升品質，且多是商辦項目，實施大客戶營銷，多為整棟銷售，如七寶寶龍城辦公樓部分，2017年整體銷售2棟，商業部分則自持為主。”對此，上海中原地產市場分析師盧文曦指出，自持對於企業的資金運轉提出考驗，整售無疑也增加瞭銷售難度。
與此同時，商住項目較多的綠地也在去年受到“類住宅”整頓的沖擊。彼時，綠地旗下綠地世紀城海珀名邸、綠地雲悅坊、綠地金山名邸、綠地北郊商業廣場等多個項目銷售按下“暫停鍵”。
2017年上半年，滬上一份《閔行區“類住宅”分類處置總體工作方案》引起業界廣泛關註。方案要求閔行區的27個疑似類住宅項目整改恢復至規劃批準的商業用途。其中包括閔行區的綠地峰尚匯項目。
彼時多部門聯合下發的《“類住宅”專項整治聯合告知書》要求拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃氣管線等設施。而這也一度遭遇業主台中抽化糞池維權。
一名曾參與維權的綠地峰尚匯業主王雲告訴記者，2017年7月，據《商業辦公項目清理整頓工作》文件，對於已簽約未交付的項目，購房人希望繼續履行合同的，可以交付使用，同時要保證所購房屋的基本使用功能。記者在這份文件中看到，關於水電和燃氣，已經安裝的維持現狀，未安裝的凡經審圖有水電入戶的，並已領取建設工程規劃許可證，均應按圖施工，經規劃驗收後交付使用。關於插層，已經搭建的，原則上維持現狀；清理整頓工作開展後，再搭建插層的，按現有規定處理。
“我們基本上都是按照這個規定來的”，王雲表示，“目前上下水保留瞭，隔層保留瞭，但燃氣還沒台中抽化糞池到位。其他的跟之前的承諾是一樣的。”
近日，記者走訪位於奉賢區浦星公路1919弄的綠地峰尚匯看到，售樓處大門緊鎖。“項目共有約560套房源，目前入住的大約有二三百戶，還有部分業主在裝修。”項目上一名保安介紹稱。
“‘類住宅’整頓對於綠地這樣上海商業地產較多的房企影響交大，幹擾瞭其正常的銷售節奏。在房企融資台中抽水肥渠道收緊的背景下，資金鏈也會面臨壓力。”不願具名的市場觀察人士對記者稱。
“商改租”盤活項目
商住項目改造為租賃住房項目，一方面促進商業項目去庫存；另一方面也助推瞭租賃市場的發展。對於部分房企而言，這是一種無奈但不失靈活的調整策略。
從2016年12月暫停類住宅審批，2017年逐步整頓當前類住宅市場“亂象”，到土地面直接封殺“公寓式酒店”建設，近年來，上海“類住宅”整治從成交到土地層面層層深化。
據相關媒體報道，為響應上海市住建委《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，2017年5月，位於寶山區的商住房項目“龍湖北城天街”公佈瞭項目南區的退房方案。方案中提到，對於購買南區商住房的業主將原額返還，貸款的業主公司將承擔所有貸款辦理費用，包括業主提前還款產生的違約金。退房通道保留到2018年2月28日。
近日，本報記者實地走訪位於寶山區陸翔路上的龍湖北城天街項目看到，項目共分南北兩區。通過商業廣場外側的業主專用通道，記者在巡邏保安的帶領下進入到南區租售項目大樓內。在對不同樓層的一一走訪中，記者發現多個樓層房屋門框上均貼有龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”的標識。
“當前商住項目改造為租賃住房項目後，其實是一種‘雙關’的做法。一方面促進商業項目去庫存；另一方面，也助推瞭租賃市場的發展。所以部分房企選擇此類改造，這也是一種無奈，但不失為靈活的調整策略。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提出。
不過，記者在采訪中瞭解到，仍有部分開發企業不願將商住性質的項目改造成長租公寓產品，主要原因在於投資回報周期較長，需要大量資金做支撐，對企業的運營能力也提出瞭極大考驗。“為什麼大傢普遍認為長租公寓不賺錢？因為大部分人可能隻關註到長租公寓建設、管理、租金部分的利潤，而對消費領域並未重視。用承租的方式去招商，回報的也還是房租，我們希望跳脫傳統的房地產思維，管理租客的核心消費。”此前，上海地產集團租賃住房管理運營業務總顧問鄭華在接受記者采訪時提到。
日前，上海市委副書記、市長應勇提出，目前上海要加快建立租購並舉的住房制度，改變當前售賣一條腿長，租賃一條腿短的情況。今年還要繼續增加租賃住房用地的供給。政府工作報告已經明確，今年將增加各類租賃住房，新建和類住宅轉化20萬套。
市場觀察人士認為，從市場表現來看，目前政策面倡導增加租賃住房供應，上海在“十三五”期間計劃供應70萬套租賃住宅，通過自持來做長租公寓也是增加租賃住房的一種方式。
“相關商辦項目一直處於暫停銷售狀態，有些項目因為整改還出現瞭退房的現象。現在政策面有瞭些變化，沒有散售過的類住宅可以以整棟為單位做自持運營，轉型養老類、長租公寓類產品。因此不少項目開始考慮如何通過全面自持將其盤活。”同策研究院首席分析師張宏偉表示。
來源：中國經營報
編輯：wangdc台中通水管
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